Niezależnie od tego czy pod uwagę bierzemy mieszkanie, lokal usługowy czy dom wolnostojący, proces wyceny należy przeprowadzić zgodnie z obowiązującymi zasadami. Czynników, które wpływają na finalną wycenę nieruchomości jest wiele. Podejmując się samodzielnej wyceny lokalu, należy pamiętać o aspektach, które w najbardziej istotny sposób wpływają na jego wartość.
Co wpływa na wartość nieruchomości?
Jak prawidłowo wycenić nieruchomość? Najpierw należy zdać sobie sprawę z różnicy między pojęciami cena a wartość. Bardzo często są one mylone i stosuje się je wręcz zamiennie. Wartość nieruchomości to obiektywny miernik walorów rynkowych lokalu, który wyraża się za pomocą pieniędzy. To właśnie wartość, a nie cena, stanowi realne odzwierciedlenie wyceny nieruchomości.
Na wartość nieruchomości mają wpływ zarówno czynniki obiektywne, jak i subiektywne. Co więcej – każdy czynnik można rozpatrywać w obu tych znaczeniach. Na przykład lokalizacja, czyli odległość od centrum, komunikacja z innymi dzielnicami miasta czy wynikające z tych czynników bezpieczeństwo. Dla każdego może to oznaczać coś innego. Dla singla istotna jest bliskość atrakcji i rozrywek, z kolei dla młodych rodziców prym wiedzie odległość od spokojnego parku czy przedszkola.
Do tzw. twardych czynników zalicza się, poza wspomnianą już lokalizacją, typ nieruchomości, metraż powierzchni użytkowej, standard wykończenia oraz udział w częściach wspólnych i dodatkowych (ogródki, garaże, parkingi itp.).
Wycena nieruchomości to skomplikowane zadanie, którego jednak przeprowadzenie jest niezbędne w wielu przypadkach. Wycena dotyczy zarówno mieszkania, lokalu usługowego, jak i domu wolnostojącego i za każdym razem jest wykonywana zgodnie z obowiązującymi zasadami. Ostateczna wycena zawsze złożona jest z wielu czynników. Prezentujemy o czym koniecznie należy pamiętać, aby samodzielnie przeprowadzić wycenę w prawidłowy sposób i oszacować wartość konkretnej nieruchomości.
Czynniki wpływające na wartość nieruchomości
Zabierając się za wycenę nieruchomości kluczowe jest zdefiniowanie czym jest cena, a czym wartość. Oba te pojęcia są bowiem często ze sobą zestawiane, a niekiedy nawet używane zamiennie. Ich znaczenie jest jednak zupełnie inne. Wartość to inaczej obiektywny miernik walorów rynkowych nieruchomości, która jest wyrażana za pomocą wartości pieniężnej. Do wyceny nieruchomości przyjmujemy zatem jej wartość, a nie cenę, która może być ustalona na dowolnym poziomie.
Podczas przeprowadzenia wyceny nieruchomości należy pamiętać o tym, że jest ona ustalana na podstawie czynników obiektywnych oraz subiektywnych. Każda z osób wyceniających może w dodatku na swój własny sposób interpretować konkretne składowe wyceny. Najłatwiej odnieść to do lokalizacji. Jej ocena jest dokonywana przez pryzmat osoby kupującej. Zupełnie inne potrzeby będzie wykazywała osoba samotna, która jest skora do korzystania z atrakcji oferowanych przez miasto i życia nocnego, a inne rodzina z dziećmi. Oceniając lokalizację warto zatem brać pod uwagę odbiorców nieruchomości i na tej podstawie oceniać czy jest ona dobra i czy może wpływać na zwiększenie wartości lokalu.
Inne czynniki, które znacząco wpływają na wartość to typ nieruchomości, rodzaj zabudowy, powierzchnia użytkowania, standard wykończenia czy dodatkowe pomieszczenia jak komórka lokatorska lub garaż.
Ostateczne ceny są ustalane przez rynek
Warto zdawać sobie sprawę również z tego, że ostateczna cena nieruchomości zawsze warunkowana jest przez sytuację rynkową. W każdym mieście można wyznaczyć średnią cenę za metr kwadratowy, która stanowi spory punkt odniesienia. Dlatego też podczas dokonywania wyceny warto zapoznać się z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości z bliskiej okolicy. Tym sposobem można lepiej zorientować się w kwotach, których można oczekiwać za konkretne mieszkanie lub dom. Najlepiej dla lepszego obrazu sytuacji koncentrować się na stosunkowo podobnych nieruchomościach. Tym sposobem można poznać poziom cen w okolicy i dostosować się do nich. Zwrócenie uwagi na takie dane jest bardzo istotne dla wszystkich osób, które pragną sprzedać nieruchomość. Dodatkowo zapoznanie się z poziomem cen, pozwala uniknąć sprzedaży zbyt tanio lub braku zainteresowania z uwagi na zbyt wysoką cenę ofertową.
Skuteczna wycena nieruchomości- –
Dla skutecznej wyceny nieruchomości najlepiej użyć jak największej liczby narzędzi i danych. Im bardziej profesjonalne podejście do wyznaczenia ceny tym szansa na lepsze rezultaty z samego przeprowadzenia wyceny. Będzie ona bardziej dokładna i będzie lepiej odpowiadała sytuacji rynkowej.
Z czynników, na które warto zwrócić uwagę można wymienić:
– Skomunikowanie z najważniejszymi obiektami – warto sprawdzić jak daleko jest do najbliższej apteki, sklepu, lokali usługowych czy przystanków komunikacji miejskiej. Bliskość wielu obiektów może wpływać na podniesienie wartości całej nieruchomości. Również obecność w pobliżu parków i placów zabaw może być korzystna.
– Stan nieruchomości – bardzo duży wpływ na wycenę ma również stan nieruchomości. Dotyczy to zarówno całego budynku, jak i wykończenia wnętrza. Jeżeli niedawno został przeprowadzony remont to warto wziąć to pod uwagę. Także jakość mebli czy sprzętu AGD we wnętrzu przekłada się na jego korzystniejszą wycenę i powoduje, że łatwiej przyciągnąć klientów.
– Powierzchnię – całkowity metraż mieszkania i liczba dostępnych pokoi to kolejny ważny element składowy wyceny. Wyższy metraż najczęściej oznacza konieczność obniżenia ceny za metr kwadratowy. W ogólnym rozrachunku nieruchomość będzie jednak warta zdecydowanie więcej.
Pomoc rzeczoznawców
Na rynku nieruchomości istnieje możliwość skorzystania z profesjonalnych rzeczoznawców. Takie osoby posiadają rozległą wiedzę na temat oceny danego obiektu, a znajomość lokalnego rynku pozwala im przeprowadzić bardzo skuteczną wycenę. Usługi rzeczoznawców pomogą uniknąć błędnego przeprowadzenia wyceny, a dodatkowo pozwolą zaoszczędzić mnóstwo czasu i nerwów. Dlatego też dla wielu osób pomoc ekspertów będzie nieoceniona i przełoży się na mnóstwo korzyści z wybrania takich wartościowych ofert, które sprawdzą się znakomicie.
Rzeczoznawca jest również w stanie wykonać operat szacunkowy. Ten natomiast jest dokumentem urzędowym i tylko osoby z odpowiednimi kwalifikacjami mogą taki sporządzić. Rzeczoznawca przed przystąpieniem do pracy jest zmuszony udowodnić swoją wiedzę i kompetencje do świadczenia takich usług. Dzięki temu klient ma zagwarantowaną najlepszej jakości pomoc, która z pewnością spełni jego oczekiwania. Przy wycenie nieruchomości pomoc fachowców może okazać się nieoceniona.
Autor:
Krzysztof Kiljański – Ekspert od Hipotek
tel. 692 536 139, kredyty@bezpiecznahipoteka.pl
www.EkspertOdHipotek.com.pl / www.bezpiecznahipoteka.pl