Kompendium wiedzy o kredytach hipotecznych

Bank Hipoteczny – banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Banki w przeciwieństwie do standardowych banków komercyjnych finansowane tylko przez listy zastawne. Tekst ustawy – Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Biuro Informacji Kredytowej – BIK – baza zawierająca informacje na temat spłaconych i spłacanych kredytów, pożyczek, kart kredytowych, debetów itp. W BIK znajdują się informacje na temat wszystkich kredytów zarówno prawidłowo, jak i nieprawidłowo spłacanych. Informacje o BIK w odniesieniu do kredytu hipotecznego możesz przeczytać w temacie ” Kredyt hipoteczny a BIK”

Cesja wierzytelności – umowa skutkująca zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia – cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku, a najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu. Na temat ubezpieczenia nieruchomości możesz przeczytać w tematach ” Ubezpieczenie nieruchomości” lub “Ubezpieczenie na życie”

Decyzja kredytowa – dokument wydawany przez bank po przeanalizowaniu dostarczonych wraz z wnioskiem dokumentów kredytowych. Decyzja może być warunkowa i uzyskanie umowy może być uzależnione od spełnienia dodatkowych żądań analityka, np. przedstawienia wyjaśnień. Decyzja kredytowa nie oznacza w każdym przypadku 100% pewności uzyskania kredytu hipotecznego.

Dochód miesięczny netto to wartość, na podstawie której bank wylicza zdolność kredytową w przypadku obiegania się o kredyt hipoteczny. Chociaż respektowany jest przede wszystkim dochód uzyskiwany na podstawie umowy o pracę, banki coraz częściej uwzględniają również dochody otrzymywane w ramach umowy zlecenie czy nawet umowy o dzieło. Należy jednak podkreślić, że w przypadku umów cywilnoprawnych sposób naliczania dochodu miesięcznego netto różni się od sposobu wyliczania dochodu dla umowy o pracę. Wynika to przede wszystkim z charakteru umów cywilnoprawnych – nie zawsze podpisywane są one każdego miesiąca. Obliczając dochód miesięczny netto należy od zarobków odjąć podatki oraz miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Finansowanie naprzemienne – struktura finansowania inwestycji w odniesieniu do podmiotów biorących udział w finansowaniu. Najczęściej występuje na rynku pierwotnym, dla kredytów przeznaczonych na zakup mieszkania od dewelopera/SM lub dla kredytów przeznaczonych na budowę domu systemem gospodarczym. Finansowanie naprzemienne polega na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez środki pochodzące z kredytu i środki własne kredytobiorcy. Stałą zasadą jest zamykanie inwestycji przez bank.

Gospodarstwo domowe, w sferze konsumpcji, definiowane jest jako kluczowa jednostka, której celem jest zaspokojenie indywidualnych i wspólnych potrzeb konsumpcyjnych. To podmiot, który może być uprawniony do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, np. mieszkaniowego, na zakup gruntu pod budowę domu. Na gospodarstwo domowe składa się liczba domowników zamieszkująca nieruchomość pod wspólnym adresem – jeśli łączą ich więzy rodzinne. Liczba domowników odgrywa istotną rolę w przypadku kredytu hipotecznego, ponieważ od liczby osób oraz od wysokości osiąganych dochodów zależy m.in. zdolność kredytowa. Im mniejsze gospodarstwo domowe i im wyższy dochód miesięczny netto przypadający na jedną osobę w gospodarstwie domowym, tym większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, np. kredytu mieszkaniowego, kredytu na zakup działki pod budowę domu. Jeśli gospodarstwo domowe zamieszkuje kilka osób, wśród których tylko część z nich osiąga dochody, wówczas szanse na kredyt hipoteczny zwykle są mniejsze. Warto przy tym podkreślić, że dane gospodarstwo domowego może włączyć do kredytu hipotecznego osoby trzecie w celu poprawy zdolności kredytowej. Jednak część banków nie bierze pod uwagę dochodów osoby, która należy do innego gospodarstwa domowego. Dlatego tak ważne jest, by zapoznać się ze szczegółowymi warunkami.

Harmonogram płatności – harmonogram płatności rat kredytowych. Harmonogram może być dostępny w systemie bankowym lub w formie papierowej wysyłanej przez bank listem. Harmonogram generowany jest po wypłacie kredytu i jest uzależniony od oprocentowania, kwoty kredytu, okresu kredytowania, waluty kredytu i innych. Harmonogram generowany jest do 14 dni od daty wypłaty kredytu. Zmiana harmonogramu następuje po zmianach w oprocentowaniu lub w okresie kredytowania.

Historia kredytowa – historia określająca zobowiązania i terminowość ich spłat kredytobiorcy. Historia kredytowa jest niezwykle ważna przy ustalaniu ryzyka banku w przypadku udzielenia kredytu. Informacje o historii kredytowej można znaleźć przede wszystkim w raportach BIK (Biura Informacji Kredytowej).

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym nałożonym na nieruchomość pozwalającym  wierzycielowi (w przypadku kredytu hipotecznego wierzycielem jest bank) uzyskać zabezpieczenie w razie niewywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. Powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej, natomiast wygasa w momencie spłaty w całości uzyskanego kredytu hipotecznego. W przypadku, gdy kredytobiorca nie spłacił zobowiązania, zaspokojenie potrzeb wierzyciela (banku) następuje na drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel może uzyskać tytuł wykonawczy wyłącznie na podstawie wniesionego do sądu pozwu przeciwko kredytobiorcy. Chociaż z reguły hipoteka obciąża nieruchomość (także grunty), może dotyczyć użytkowania wieczystego, spółdzielczego prawa do lokalu, a nawet wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie – w całości lub w części stanowiącej udział współwłaściciela. Szczególną postacią hipoteki jest hipoteka odwrócona. Jest to rodzaj umowy zawieranej pomiędzy osobą fizyczną (najczęściej osobami w podeszłym wieku) a instytucją finansową, dzięki której dochodzi do „uwolnienia” kapitału zamrożonego w nieruchomości. W praktyce oznacza to wypłatę środków w miesięcznych ratach w zamian za przejęcie mieszkania po śmierci aktualnego właściciela.

LTV (z ang. Loan To Value) – wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. 100% LTV oznacza kredyt na 100% wartości nieruchomości. Jeśli posiadamy wkład własny na poziomie 50%, to LTV jest równe 50%.

Marża – obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest to stały parametr, którego zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża ma wpływ na wysokość raty – im niższa marża, tym niższa rata docelowa, im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Raty stałe – stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych. Obecne oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązują tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania, najczęściej do 5 lat.

Raty równe (raty annuitetowe) – raty równe są uzależnione od oprocentowania, w skład którego wchodzi stawka referencyjna, np. WIBOR3M. W przypadku gdyby oprocentowanie było stałe, to przez cały okres kredytowania raty byłyby niezmienne. W przypadku zmian rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej. Kapitał wraz z upływem czasu się zwiększa. Odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają.

Raty malejące – kapitał jest podzielony po równo dla każdej z rat. Rata numer 1 jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie obniżyć koszty odsetkowe w porównaniu do rat równych.

Karencja – okres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Komitet kredytowy – ciało decyzyjne banku, ustawione wyżej niż analityk kredytowy. Komitet kredytowy ocenia ryzyko związane z nietypową transakcją. Najczęściej jest to związane z wyższą niż standardowo kwotą kredytu lub z zastosowaniem znaczącego odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

Koszt utrzymania gospodarstwa domowego to wartość, która odgrywa istotną rolę przy szacowaniu zdolności kredytowej. O tego typu wydatki pomniejszane są dochody miesięczne netto uzyskiwane w danym gospodarstwie domowym. Każdy klient, który ubiega się o kredyt hipoteczny jest zobowiązany do określenia wysokości comiesięcznych kosztów związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Chodzi tutaj zarówno o wydatki pozwalające na utrzymanie mieszkania oraz samochodu, jak i o wydatki ponoszone na zakup żywności oraz innych dóbr codziennego użytku.  Jako że banki z dużą rezerwą i ostrożnością podchodzą do wartości podawanych przez kredytobiorców, często korzystają z wewnętrznych procedur pozwalających na określenie minimalnych kosztów utrzymania – tego wymaga od nich rekomendacja T. Minimalne koszty utrzymania gospodarstwa domowego określane przez banki zależą m.in. od liczby osób tworzących gospodarstwo domowe, miejsca zamieszkania. W sytuacji, gdy kredytobiorca deklaruje wydatki niższe niż zakładane, wówczas banki i tak posłuży się ustalonymi przez siebie parametrami pozwalającymi na wyliczenie zdolności kredytowej. Warto przy tym podkreślić, że każdy bank może inaczej podchodzić do wyliczania minimalnych kosztów utrzymania. Niektóre wychodzą z założenia, że im większe gospodarstwo domowe, tym proporcjonalnie mniejsze koszty przypadające na jedną osobę. Inne są zdania, że jednostkowy koszt utrzymania rodziny dwuosobowej będzie niższy niż koszty utrzymania rodziny trzyosobowej.